Felhangzott a globális lakásár-buborék kipukkanása.
Ezt megelőzően az ingatlanbika piac sok országban egy évtizedig vagy még tovább tartott. Főleg az új koronajárvány kitörése óta, a globális ultralaza monetáris politika ösztönzésére a lakásárak a világ nagy gazdaságaiban rekordmagasságba szöktek, és gyorsan felhalmozódott a lakásárak buborékainak kockázata.
Most, az agresszív kamatemelések, például a Federal Reserve és a globális recesszió kettős hatása alatt a lakásárak buboréka elkezdett kipukkadni, és a globális lakáspiaci boom véget ér.
Egy közelmúltbeli jelentésében az Oxford Economics a következőképpen jellemezte ezt: "Összességében ez a legaggasztóbb kilátások az ingatlanpiacon 2007-2008 óta, és a jövőbeni lakásárak valószínűleg a szerény csökkenés és az éles visszalépés között fognak lebegni." "
A hivatal úgy véli, hogy az elkövetkező időszakban Kanadát, Új-Zélandot, Hollandiát és Ausztráliát fenyegeti leginkább a lakásárak esése.
A kamatok megugrottak, és az ingatlanpiacok sok országban meredeken lehűltek
Az Oxford Economics jelentése szerint a jelzáloghitelek kamatai a fejlett gazdaságokban továbbra is szárnyalnak, ami azzal fenyeget, hogy egyes lakáspiacokat éles recesszióba taszít. A lakásárak sok gazdaságban ellaposodtak vagy csökkentek. A banki hitelfeltételek szigorodásával és a recesszió hatásának elmélyülésével tovább erősödik a lakásárakra nehezedő nyomás.
Ez a tendencia már kialakulóban van.
A brit Halifax jelzáloghitelező által közzétett adatok azt mutatták, hogy az Egyesült Királyságban a lakásárak {{0}},4 százalékkal estek havi összevetésben októberben, a szeptemberi 0,1 százalékos havi csökkenést követően. Az Egyesült Királyságban a lakásárak az elmúlt közel két év leggyorsabb ütemében esnek. Az Ernst & Young jelentése szerint 2023-ban az Egyesült Királyságban a jelzáloghitelek az elmúlt több mint 10 év legalacsonyabb szintjére esnek.
Az amerikai lakásárak gyorsan estek 2022 második felében. Az S&P/Case & Shiller lakásárindex 2012 óta első havi csökkenést mutatott be júliusban, lehűtve a lakóingatlanok iránti keresletet több államban és városban. Egyes Wall Street-i közgazdászok azt jósolják, hogy jövőre akár 20 százalékkal is csökkenhetnek a lakásárak az Egyesült Államokban.
Dél-Koreában az előző "nemzeti házkutatási hullám" után hónapokig csökkentek a lakásárak. A Koreai Ingatlanbizottság július végén közzétett adatai szerint az első félévben 50,6 százalékkal csökkent az országban lebonyolított társasházak száma az egy évvel korábbihoz képest, ami 2006 óta a legalacsonyabb szint. Dél-Korea is visszaesett az idei év első felében.
A Reserve Bank of New Zealand 2-án közzétett pénzügyi stabilitási jelentése kimutatta, hogy a jelzáloghitel-kamatok emelkedésével az új-zélandi lakásárak tovább estek. Országosan a lakásárak 11 százalékkal estek vissza a 2021. novemberi csúcshoz képest, Wellingtonban és Aucklandben pedig még nagyobb esést tapasztaltak. A negatív részvény- és jelzáloghitel-szolgáltatási nemteljesítés jelenleg nem elterjedt, a jelentés szerint "de növekedni fog, ha az árak tovább esnek, és a jelzáloghitelek átárazódnak a kamatemelés érdekében".
Nem nehéz belátni, hogy a globális lakáspiac apály- és hullámvölgye közvetlenül összefügg a kamatok emelkedésével. Az amerikai jelzáloghitelek kamatai az elmúlt hónapokban meghaladták a 7 százalékot, és tovább emelkedtek, ami 2002 óta a legmagasabb, szemben az egy évvel ezelőtti 3,2 százalékkal kevesebbel.
Az Oxford Economics becslése szerint az eurózónában és az Egyesült Királyságban a jelzáloghitelek kamata több mint kétszeresére nőtt április és május óta.
Ebben a négy országban a legveszélyesebb lakásárak
Az Oxford Economics szerint Kanada, Új-Zéland, Hollandia és Ausztrália lakáspiaca a legkockázatosabb. Az ügynökség úgy véli, hogy ezekben a gazdaságokban a lakásárak növekedése 2019 negyedik negyedévétől 2022 második negyedévéig általában magas, az ingatlanértékek magasak, az adósságszintek magasak, a változó kamatozású adósság pedig kiemelkedő. Ezért a hivatal úgy véli, hogy a kamatemelés gyorsan átgyűrűzik a háztartások pénzügyeibe ezekben az országokban.
Kashif Ansari, a Juwai IQI társalapítója és a csoport vezérigazgatója a China News Agency-nek adott interjújában elmondta, hogy Kanadában, Ausztráliában, Új-Zélandon és más országokban várhatóan a lakásárak vezetik az európai és amerikai ingatlanpiacok csökkenését. Az ingatlantechnológiai csoportnak 30 000 ügynöke van Ázsiában, Európában és az Egyesült Államokban.
Kashiv Ansari úgy véli, hogy mindenekelőtt azért, mert ezekben az országokban nőtt a legnagyobb mértékben az ingatlanpiac a járvány idején, a nagy ingatlanpiaci növekedést produkáló ingatlanpiac könnyen zuhan, ha monetáris szigorítással találkozik.
Ellentétben a legtöbb vásárló jelzáloghitelével az Egyesült Államokban, amelyek fix kamatozásúak, a jelzáloghitelek jelentős része olyan országokban, mint Kanada és Ausztrália lebegő, ami azt jelenti, hogy a lakástulajdonosokra nyomás nehezedik az emelkedő kamatok miatt, ami az árak emelkedésével jár.
Ha a háztartások adóssága túl nagy részét teszi ki a háztartások rendelkezésre álló jövedelmének, akkor ezek a háztartások kiszolgáltatottabbak a magasabb jelzáloghitel-kamatok miatt. Mindhárom országban magas a háztartások adósságának aránya is. Ha ezeket a tényezőket egymásra vetítjük, Kashiv Ansari azt elemezte, hogy a helyi ingatlanpiac iránti kereslet nagymértékben csökken, ami az ingatlanpiac tranzakciós volumenárának kétszeres csökkenéséhez vezet.
Fiona Yang, a Plus Agency ügyvezető partnere, egy jól ismert Sydney-i (Ausztrália) ingatlancég, megérezte a piac változását. Azt mondta a kínai hírügynökségnek, hogy a sydney-i lakások voltak a leginkább érintettek. Az ingatlanok vevőit és eladóit elriasztja az emelkedő kamatok, így kevesebb tőzsde kerül a piacra, és kevesebb ajánlat jut egy listára. "Egy évvel ezelőtt tipikus ingatlanunk a jegyzési ár nagyjából 110 százalékáért kelt el. Ma a viszonteladási tranzakciók átlagosan a kikiáltási ár 90 százalékát teszik ki."
"Minden alkalommal, amikor a kamatok emelkednek, sok vásárló lefelé módosítja költségvetését." Fiona Yang elmondta: "Az egyik tulajdonos el akart adni egy nagy, három hálószobás luxuslakást, kilátással Sydney kikötőjére. Várható eladási ára 25 millió dollár, de a piac csak 20 millió dollárt engedhet meg magának, ami nagy kedvezmény. Azonban még Ha bérbe adja az ingatlant, a hozama csak körülbelül 2,5 százalék, és többet kereshet, ha egyszerűen a bankban tart készpénzt."
A korábban keresett házak egy része mára eladhatatlan.
James Pratt, a James Pratt Auction Group, egy sydney-i aukciósház vezérigazgatója elmondta: "Egy Bondi Beach közelében lévő ingatlannal dolgoztam, és háromszor el kellett halasztanunk az aukció időpontját, mert egyszerűen nem volt elég vevő. Ez nagyon ritka Bondiban, ahol az ingatlanok általában gyorsan, magas áron kelnek el."
Tina Mak, egy jól ismert ingatlanbefektetési tanácsadó Vancouverben (British Columbia, Kanada) a kínai hírügynökségnek adott interjújában elmondta, hogy Vancouver környező területein jelentősen megemelkedtek a lakásárak a járvány során. Mert akkoriban az emberek nagy házakat akartak a külvárosban. Idén év eleje óta, mivel sok cég újrakezdte a munkát, az emberek azt tapasztalták, hogy a külvárosokban még mindig kényelmetlen autóval a városba ingázni, és az olajárak is drágák. Így most a városon kívüli házak estek el leginkább. Idén eddig 20 százalékot esett.
Megismétlődik a 2008-as másodlagos jelzáloghitel-válság?
Megismétlődik az ingatlanok okozta 2008-as másodlagos jelzáloghitel-válság?
Kashif Ansari elmondta: általános vélekedés szerint a legutóbbi másodlagos jelzáloghitel-válság után a bankok szigorúbban vizsgálták a hitelfelvételt a hitelezés során, és az adatok azt mutatják, hogy nem nőtt jelentősen azoknak a házaknak a száma, amelyeket elkoboztak, mert nem tudják fizetni a jelzáloghitelt.
Felhívta a figyelmet arra, hogy az ingatlanárak csökkenése az elmúlt két év meredek emelkedésén alapul, például: Kanada, Ausztrália, Új-Zéland, ha a három ország 20 százalékkal esett is, ez még mindig magasabb, mint a járvány előtt. És ahol többet esik, ott gyorsabban is emelkedik. A fejlett országokban sok ember vagyona leértékelődik a járványhoz képest, de még így is magasabb, mint a járvány előtt.
Valójában, mivel kevesebb a spekuláns és kevesebb az intézményi befektető az ingatlanpiacon, a vevők, különösen az újonnan érkezők, akiknek csak vevőkre van szükségük, és a készpénzes külföldi vevők, bevezették a házvásárlások kedvező időszakát. A vevők jó helyzetben lesznek az árak és a vásárlási feltételek megtárgyalásához, a vevők ügynökei pedig sokkal nyugodtabb életet élhetnek majd.
Az Oxford Economics egyetért azzal, hogy az egyik pozitívum az, hogy a jelzáloghitel-adósság a háztartások jövedelmének százalékos arányában néhány nagyobb piacon alacsonyabb, mint a globális pénzügyi válság előtt. Az Egyesült Államokban a jelzáloghitel-adósság-jövedelem arány 2022 második negyedévében 35 százalékkal volt alacsonyabb, mint 2007 negyedik negyedévében, 25 százalékkal Spanyolországban és 14 százalékkal alacsonyabb az Egyesült Királyságban.
További tényező, hogy a változó kamatozású jelzáloghitelek alacsonyabbak, mint a globális pénzügyi válság előtt. Ez azt jelenti, hogy a háztartások kevésbé szembesülnek az emelkedő jelzáloghitel-kamatok közvetlen hatásával.
